Lorsqu’on vend un bien immobilier plus cher que le prix auquel on l’a acheté, on réalise ce qu’on appelle une plus-value. En principe, cette plus-value est soumise à l’impôt. Toutefois, certaines situations permettent une exonération, totale ou partielle. Vente de la résidence principale, prix modeste, situations personnelles particulières… Plusieurs exceptions, parfois méconnues, permettent d’échapper à cette imposition. Voici un tour d’horizon des principales exonérations.
Pour plus d’informations sur le calcul de la plus-value imposable, consultez l’article « Vente d’un bien immobilier : comment est calculée la plus-value ? »
1er cas : vente de la résidence principale
La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale du vendeur au jour de la cession est exonérée en totalité. Cette exonération s’étend également aux dépendances immédiates et nécessaires (comme un garage), à condition qu’elles soient vendues en même temps que le logement.
On entend par résidence principale le logement qui constitue, pour le propriétaire, sa résidence :
- Habituelle : il y réside la majeure partie de l’année ;
- Et effective : il y vit réellement, et non de manière fictive ou administrative.
Ces conditions s’apprécient à la date de la vente. Toutefois, l’administration fiscale admet des tolérances, notamment lorsque le bien n’est plus occupé au moment de la vente. Dans ce cas, l’exonération reste possible sous réserve que :
- Le logement ait été occupé jusqu’à sa mise en vente ;
- La vente intervienne dans un délai raisonnable (généralement un an, sauf circonstances particulières justifiant un délai plus long) ;
- Et que le logement ne soit ni loué ni prêté pendant cette période.
2e cas : première cession d’un logement autre que la résidence principale
La plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement qui ne constitue pas la résidence principale peut être exonérée d’impôt, à condition que tout ou partie du prix de vente soit réemployé, dans un délai de 2 ans, pour acquérir ou construire sa résidence principale.
Le terme de « première cession » ne signifie pas que le cédant n’a jamais vendu de bien auparavant, mais qu’il n’a jamais bénéficié de cette exonération. Celle-ci ne peut s’appliquer qu’une seule fois.
L’exonération porte sur la fraction de la plus-value correspondant à la part du prix de vente effectivement réinvestie. Ainsi, si le cédant réemploie seulement une partie du prix pour acheter sa résidence principale, seule cette fraction bénéficiera de l’exonération.
Exemple : Un logement est vendu 250 000 €, générant une plus-value de 75 000 €. Le vendeur envisage de remployer le prix de cession à hauteur de 100 000 € en vue d’acquérir sa résidence principale, soit 40 % du prix de cession. La fraction de la plus-value exonérée est égale à 40 % de 75 000 €, soit 30 000 €. Le solde, soit 45 000 €, reste imposable.
La fraction du prix de cession destinée au remploi doit être indiquée dans l’acte de vente. Si le remploi n’est pas réalisé dans les 2 ans, l’exonération pourra être remise en cause.
3e cas : cession de l’ancienne résidence principale par des personnes résidant dans un établissement social ou médico-social
Lorsqu’une personne âgée ou un adulte handicapé vend son ancienne résidence principale, la plus-value réalisée peut être exonérée d’impôt, à condition qu’il réside dans un établissement social ou médico-social.
Pour bénéficier de cette exonération, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Le logement vendu doit avoir été la résidence principale du vendeur avant son entrée dans l’établissement. Ce peut être le cas même si le logement n’était plus occupé à ce moment-là (par exemple, si la personne était hébergée chez un proche) ;
- Le vendeur doit résider dans un établissement social ou médico-social d’accueil des personnes âgées (EHPAD, un logement-foyer, une petite unité de vie…) ou des personnes adultes handicapées (foyer de vie, maison d’accueil spécialisée…).
- Il ne doit pas être passible de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) au titre de l’année N-2 ;
- Son revenu fiscal de référence N-2 ne doit pas dépasser un certain montant (29 288 € pour la première part de quotient familial majoré de 6 843 € pour la première demi-part et 5 387 € pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes réalisées en 2025) ;
- La vente doit intervenir dans les 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement ;
- Enfin, le logement ne doit pas avoir été occupé depuis cette entrée.
4e cas : retraités ou invalides aux revenus modestes
Les personnes retraitées ou invalides peuvent être exonérées de plus-value immobilière si elles remplissent les 2 conditions suivantes au titre de l’année N-2 :
- Elles ne sont pas passibles de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ;
- Leur revenu fiscal de référence N-2 ne dépasse pas certains montants (12 455 € pour la première part de quotient familial majoré de 3 326 € pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes réalisées en 2025).
Autres cas d’exonération
Outre les cas évoqués ci-dessus, d’autres situations peuvent permettre une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière :
- Cession d’un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2026) : exonération si l’acquéreur s’engage à réaliser des locaux d’habitation dans un délai de 2 ans ;
- Cession par un non-résident : exonération dans la limite de 150 000 € de plus-value, notamment si le vendeur a été domicilié fiscalement en France pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la vente ;
- Expropriation : exonération sous condition de remploi de l’indemnité d’expropriation ;
- Vente d’un bien d’un faible montant : exonération si le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €, ce montant étant apprécié bien par bien.
A RETENIR : Certaines exonérations supposent de remplir des conditions précises ou de respecter des délais stricts. Pour savoir si vous pouvez en bénéficier et éviter tout risque de remise en cause par l’administration fiscale, contactez votre notaire. Il vérifie votre situation, identifie les éventuelles exonérations applicables et vous aide à anticiper le montant réellement perçu après la vente. Pensez à le consulter en amont, c’est la clé pour vendre sereinement.
